第126章 (1/2)

房地产开发与经营/熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地。

2（选择）房地产开发与经营的特点：难度大、风险大，政策『性』强、

3（简答）房地产开发与经营的程序与内容：

投资机会选择、项目定位、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理

第二章经营理论和策略

3简答p284：房地产决策准则：确定型决策准则、风险型决策准则、不确定型决策准则

第三章房地产企业

1名词解释

分析：对企业的机会和威胁、优势和劣势进行分析的方法

房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询物业服务，实现自身价值的经济组织

2选择

房地产企业的类型：

按企业功能分类：房地产开发企业、房地产中介服务企业（房地产中介服务、估价服务、房地产经纪服务）、房地产物业管理企业

房地产企业计划管理：确定组织发展目标、制定全局战略、开发广泛的相关计划、制定战略实施和资源分配方案

房地产企业的战略管理：分析p36-37

房地产企业战略类型（实例）：

1）公司层战略：稳定战略、增长战略、收缩战略

集中成长战略（直接扩张、纵向一体化和横向一体化）

多元化战略：同心多元化（企业通过成立收购或兼并相关产业不同业务的公司而实现增长）

离心多元化（企业通过成立收购或兼并不同产业不同业务的公司实现增长）

2）事业层战略：

成本领先战略、差异化战略（产品的质量、服务，设计品牌形象等）、聚焦战略

3）职能层战略：

房地产企业组织结构设计（实例）

一般组织结构设计

1）直线型组织结构：30人以下的房地产企业

2）职能制组织结构：专门化、规模化带来了成本节约，部门分割

3）直线职能制结构：统一指挥与专业分工相结合，人员多，横向协调难度大，管理成本高

4）事业部制组织结构：

5）矩阵型组织结构：双重领导

现代组织结构设计

1）团队结构、2）虚拟结构、3）无边界组织

3简答p554、房地产企业战略管理的内容：

第四章房地产项目及项目定位

1名词解释

土地储备和一级开发：指『政府』依法通过收购、回收、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

2选择

土地储备和一级开发项目的成本：征地、拆迁补偿及有关税费，收购、回收和置换过程中发生的有关补偿费用，市政基础设施建设有关费用，招拍挂交易中发生的费用，贷款利息，其他费用

/房地产综合开发项目类型（实例）：商业、住宅、工业地产开发项目

/房地产项目转让的政策规定：

住宅房地产开发项目：

1）普通商品房项目

2）限价商品房项目：限地价、限房价、限套型、限对象

3）经济适用房项目：经济『性』和适用『性』

3简答p876房地产项目定位

确立开发理念、明确用途功能、筛选目标客户、进行项目初步设计、测算租售价格、确定方案

4房地产项目定位的方法：市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、分析法、层次分析法

第五章房地产项目用地的获取

1名词解释

土地使用权划拨:通过行政划拨方式获得土地使用权

/土地使用权出让:指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

/土地挂牌出让:先由市县人民『政府』土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，最后，根据挂牌期限截止日期时出价结果确定土地使用者的行为

2选择

划拨土地使用权的基本特征、适用范围

基本特征：行政『性』、无偿『性』、无期限『性』、流转具有限制『性』

适用范围：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其他用地

/土地使用权出让的最高年限：居住用地70年、工业用地50年、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年、商业旅游、娱乐用地40年、综合其他用地50年

/土地使用权转让的类型：出售、交换、赠与

3简答p109

1、房地产项目用地获取的方式：出让、划拨、转让

3、出让使用权的类型：协议、招标、挂牌、拍卖

5、招拍挂出让国有土地的范围：p95

6、土地使用权出让与转让的区别：p108

1)、在行为主体上，出让的主体是『政府』及土地管理部门；转让的主体是市场中的经济实体及个人

2）、在法律关系上，出让形成的法律关系不是完全平等的，出让方占据垄断地位；转让形成的法律关系是平等的。

3）在市场层次上，出让属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为

4）在年限上，